龙楚怡委员：

您提出的关于解决株洲市的住房公积金“商转公”业务办理难的建议收悉，中心组织相关部门进行了认真研究，现答复如下：

一、关于“需先自筹资金结清原商贷”的问题

为了解决借款申请人筹资难的问题，自2023年4月1日起，我市申请商转公已无需自筹资金结清原商贷，通过办理顺位抵押即可实现“以贷还贷”。借款申请人在取得原商贷银行同意通过商转公贷款提前偿还原商贷并及时办妥抵押登记注销手续的书面确认书后，即可到中心提交商转公贷款申请。公积金中心审核符合贷款条件，与借款申请人签订借款合同并办妥顺位抵押后，由中心将贷款资金发放给原商贷银行用于结清原商贷。

二、关于“商业贷款无法转组合贷款”的问题

根据《株洲市个人住房商业贷款转住房公积金贷款实施细则（试行）》（株金管委[2023]3号）规定，“商转公结清原商贷的资金筹集方式，借款申请人可以选择自筹资金结清原商贷，也可通过办理住房第二顺位抵押登记方式，由中心发放商转公贷款偿还原商贷。”借款申请人如果选择自筹资金结清原商贷的方式办理商转公，目前是可以申请办理商转组合贷的，目前建行可以受理商业贷款部分，其他行也在推进中；如果选择通过顺位抵押登记方式办理商转公，暂时还未开通商转组合贷款，但中心正在开展调研和论证，由于它是一种较复杂的贷款类型，涉及环节较多，目前正在抓紧研究，争取下半年出方案提交明年的株洲市住房公积金管理委员会审议。

此外，2022年将最高贷款额度由40万提高到60万元；2023年根据长株潭一体化住房公积金协同发展需要，又将60万元提高到70万，株洲市高层次人才及按政策生育二孩以上（至少有一个未成年子女）的缴存职工家庭最高额度为80万元。以上两次调整最高贷款额度，一定程度降低了组合贷的需求。2022年组合贷商贷笔数和金额同比下降-200.59%和-205.75%。且通过年初调研市区房地产企业了解到，改善型购房贷款按当时最高贷款60万元来算，差额约为8万元。因此，2023年4月1日最高额度由60万元调整至70万元，已能满足我市绝大部分职工贷款额需求。

三、关于“需已取得不动产权证书”的问题

自2022年5月1日始，申请商转公贷款需符合“所购住房已取得不动产权证书，可以正常设定抵押权（无抵押、查封、设立居住权等权利限制情形）”，具体来说主要基于三方面的考虑：一是为了保障住房公积金资金安全。根据《住房公积金管理条例》规定，住房公积金归职工个人所有。作为替缴存职工管理运作个人财产的管理中心，任何时候都必须把资金安全放在第一位。在当前全国房地产形势低迷，住房公积金贷款回收存在巨大风险的背景下，中心适当调整商转公的政策，是对每个缴存职工负责，是必要的。二是未出不动产权证书的住房无法设定正式抵押权。已办理商贷的期房，商业银行已在该期房上设定预抵押登记，需要解除预抵押后才能再次办理预抵押，且无法办理顺位抵押。预抵押和正式抵押的法律效力也是不同的。预抵押只排斥第三人对该财产行使权力，并不会形成抵押权。而正式抵押就是购房者与不动产登记中心正式办理抵押登记手续，进行抵押登记，债权人拥有抵押权，有权在债务人违约时依法优先受偿。此外，申请办理商转公的期房，购房时间都是至少一年以上。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条第二款，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”因此，长时间未办理不动产权证书，对于管理中心来说是有较大的风险的。三是为了加强住房公积金资金使用管理。近两年因公积金贷款额度提高和首付款比例降低，商转公需求量大幅提升，2022年商转公贷款笔数和贷款金额同比分别增长91.83%和114.50%。如果房地产形势高涨，资金流就会相当吃紧。所以从全局考虑，重新梳理规范了商转公的办理条件，并报经株洲市住房公积金管理委员会审议通过，市司法局规范性文件备案后公布实施。

住房公积金贷款政策的核心始终是解决普通职工的住房问题。商转公贷款政策既要考虑职工的现实需求，又要综合考虑中心资金流动性和安全性，为了保证政策的相对公平，力求政策适配绝大部分缴存职工，所以近期修订出台了《株洲市个人住房商业贷款转住房公积金贷款实施细则（试行）》（株金管委〔2023〕3号），政策和流程在不断完善中。

感谢您对住房公积金事业的理解和支持。

株洲市住房公积金管理中心

2023年8月7日